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Avec la croissance constante des ventes de commerce électronique aux États-Unis au cours de la dernière décennie, et avec une croissance significative en 2020 et 2021, les expéditeurs ont positionné leurs marchandises plus près de leurs clients finaux. Avec des ventes en ligne atteignant 870.7 milliards de dollars en 2021 (une augmentation de 14.3% d’une année sur l’autre) et 759.6 milliards de dollars en 2020 (une hausse de 31.8% par rapport aux chiffres de 2019), la course pour trouver un espace d’entreposage près de ces acheteurs enthousiastes est lancée.
Comme pour tout scénario d’offre-demande, le fait que les entreprises consomment abondamment de l’espace industriel dans et autour des zones urbaines a entraîné une hausse des prix tout en réduisant la disponibilité. Selon le dernier rapport sur le marché industriel de CBRE, le marché industriel Américain a atteint des loyers record dans des conditions d’espace extrêmement serrées en 2021.
« La demande a de beaucoup dépassé l’offre, ce qui a entraîné un taux de vacance record de 3.2% à la fin de l’année, » ajoute CBRE, notant que les occupants d’un large éventail d’industries ont loué un total record de plus de 1 milliard de pieds carrés en 2021. Le loyer moyen demandé a augmenté de 1.9% d’un trimestre à l’autre et de 11.0% d’une année à l’autre pour atteindre un record de $9.10 le pied carré.
Ces facteurs ont créé une « tempête parfaite » de défis pour les expéditeurs qui ont besoin de plus d’espace d’entreposage que leurs installations actuelles ne peuvent offrir. « Alors que les détaillants et entreprises de logistique tentent d’entreposer des marchandises pour se prémunir contre les problèmes de la chaîne d’approvisionnement, ils sont confrontés à un nouveau défi, » rapporte le New York Times. « Dans de nombreuses régions des États-Unis, il y a peu ou pas d’espace disponible pour ranger la marchandise. »
330 Millions De Pieds Carrés Nécessaires
Au Milieu de la Pénurie De Terres, c’est un Marché De Propriétaires pour l’Immobilier Industriel, Propmodo explique comment, à travers la plupart du monde, les places industrielles sont à des niveaux record, les loyers défoncent le toit, et les développeurs ne peuvent pas suivre. Ces facteurs ont créé un marché industriel intense qui ne montre aucun signe de relâche.
« Je travaille dans l’immobilier industriel depuis 27 ans, et je ne l’ai jamais vu aussi intense, » a déclaré Kris Bjorson, de JLL. « C’est une période vraiment sans précédent pour le marché industriel Américain. C’est incroyable d’être en dessous d’un taux de vacance de 4% à l’échelle nationale. C’est généralement dans les deux chiffres. »
Avec des taux d’inoccupation si bas, les compagnies se retrouvent dans des guerres d’enchères pour de nouveaux espaces. Dans certains marchés de logistique de passerelle ou à proximité des principaux ports, Propmodo dit “la croissance des loyers est astronomique.” Par exemple, la croissance des loyers industriels dans l’Empire Intérieur de Californie – situé à proximité de la zone côtière du Sud de la Californie – a été de 58% en 2021.
Citant un récent rapport du CBRE, Propmodo affirme que les États-Unis ont besoin d’un espace d’entreposage supplémentaire de 330 millions de pieds carrés d’ici 2025 pour suivre la croissance du commerce électronique. Sachant cela, les développeurs sont maintenant occupés à ajouter de nouveaux espaces industriels sur le marché. « Il y a tellement de locataires qui recherchent de l’espace industriel, » a déclaré un développeur sur mesure à RE Journals. « Ce n’est pas très différent de ce que nous voyons sur le marché du logement: ils ont un besoin et ils ne peuvent pas le satisfaire. Le besoin ne disparaît pas. »
Repenser leurs Approches
La situation actuelle pousse les entreprises à repenser la façon dont elles gèrent l’entreposage, gèrent la distribution et mettent en place de nouveaux systèmes de livraison pour leurs marchandises. « Les entreprises de logistique prennent plusieurs mesures pour faire face à la rareté de l’espace d’entreposage, » déclare le New York Times, « comme la signature d’accords pour de nouveaux espaces bien avant que le sol ne soit brisé et l’expansion des recherches pour des sites plus éloignés des ports côtiers, à des zones comme Knoxville, Tennessee; la Vallée de Lehigh en Pennsylvanie; et Reno, Nevada. »
Les organisations se tournent également vers leurs fournisseurs de logistique pour obtenir de l’aide. Partenaire logistique contractuel pour les entreprises de tous les marchés clés, le réseau mondial de DB Schenker couvre plus de 794 sites dans plus de 60 pays et plus de 8.75 millions de pieds carrés d’espace d’entreposage. Il couvre toutes les étapes de la chaîne d’approvisionnement, du fournisseur à la livraison aux clients, de la logistique inversée au soutien après-vente.
Les compagnies réinventent également leur espace d’entreposage commercial existant. Dans les zones densément peuplées, où les terres sont rares et où le zonage est restrictif, certaines compagnies construisent des entrepôts plus hauts ou répartissent leurs marchandises dans des espaces plus petits (c’est-à-dire des devantures vacantes qui ont été fermées pendant la pandémie), ajoute le New York Times.
« Le déséquilibre entre l’offre et la demande est plus important que je ne l’ai jamais vu, » a déclaré Robert Thornburgh, de la Society of Industrial and Office Realtors. « Il existe un inventaire limité d’espace industriel. Il s’évapore presque sous vos yeux, si vous avez même la chance de le savoir. »
